4不動産契約
不動産契約の締結時期
不動産の契約を締結する前にもう一度今までの流れを思い出してください。
- 開業物件があって何度も見に行った。この場所ならやれそうな気がする。
- 診療圏調査と事業計画の資料を見て、データ的にも不満はない。
- 金融機関からの融資については、内諾又は仮承認も得られている。
- 設計士や工事会社から出されているプランも、詳細な打合せはあるものの大きな問題点はなさそうだ。 （出来れば工事代や内装代の概算見積があると良いのですが）
- この時期の開業（退職）ならば、何とか話は出来るのではないか？ 又は、トップに退職の話をしたが、 最終的には何とか了承を得られそうだ。 不動産契約の締結
理想としては、ここまでの準備が整って不動産契約の締結をお勧めします。当然、契約相手のいる事ですから、先方の都合もある事も事実です。突然、誰か分からない競争相手の噂を耳にする可能性もあります。しかし、大きな投資をしたり、15年や20年の賃貸借契約を締結するのに、急ぐ必要はないのではないでしょうか？これまでに何かリスクがあったでしょうか？今やら開業を諦めることも出来ます。最終的に結論を出されるのはドクター本人ですから、開業の準備を気持ち良く楽しむ為にも、納得して契約をしてください。それが本当の不動産の契約締結時期だと考えています。
不動産契約の注意点とポイント
POINT.1売買(購入)
通常は不動産の仲介業者がいるので、契約時に重要事項説明で詳細な内容を説明してくれます。どのような売買契約であっても、「境界立会書」は受領する契約にしてください。単なる説明でなくて、書類で受領しないとトラブルの原因となります。また、土地では土壌汚染や埋蔵物調査の確認、建物ではアスベスト使用の有無や建物の耐震関連などに時間を要しますので、決済（残金の支払いと登記手続き）時期は余裕を持って設定してください。
POINT.2借地(賃貸)
事業用借地の場合は公正証書の作成が一般的です。公証役場にて書類を作成してもらい、契約を締結するものです。他人の土地の上に、自分名義の建物を建築する訳ですから、銀行からお金を借りた場合は「抵当権設定」が要求されます。その内容が契約書に記入されているかが、大きなポイントとなります。契約期間満了後は建物を壊して、更地にして返却となります。建物の規模（大きさ）、構造は十分に検討して契約に臨んでください。
POINT.3建築(賃貸)
賃貸契約期間が長いので、万一の時を考えた中途解約時の条項に注意が必要です。違約金はどのくらいか、誰かに契約を引き継いでもらえるのか、貸主の承諾があれば契約を譲渡出来るのか、ドクターの年齢や投資金額を加味しながら内容を決定してください。
POINT.4テナント(賃貸)
原状回復の内容と中途解約の条項の2点がやはり注意点になります。また、テナント契約の場合は、契約後内装工事に着手する事になりますので、賃料の発生時期を開業時にして頂けるかお願いするのも一案だと思います。
